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现在，买房的人常常会遇到这种情况，某某楼盘开盘当日盛况空前，买房的市民你拥我挤。很快就会有开发商方面的人员出来表态，抱歉，所推项目已经售罄，下次请早。但是当消费者回去建设交易局网上一查，立即发现售罄楼盘中仍有许多显示未售状态。顿时，又引发消费者不满，向媒体大吐苦水，于是开发商的罪状又多了一条。
但是，同样就会有业界人士出面澄清，网上签约和实际的楼盘销售中一定会有一个差，这个差可能是有的楼盘可能大一点，有的楼盘可能小一点，但一定会有一个差，不是一个完全一致的情况。
殊不知，在房地产买卖的操作中，开发商最常用的销售手段就是这种捂盘惜售。
据业界人士透露，其实捂盘的营销手段，从诚意登记时就开始了。例如，在顾客进行诚意登记时，宣称有200套出售单位。诚意登记时顾客数目超过200位，但是在真正开盘时，却只推出100套房源。当200多位市民在争抢100套房子时，开发商满意地对外宣布，对不住了，这次的房子已经全部卖光了。受到消费者质问时，通常是如是回答：“抱歉，其中100套已经被我们内部认购了。”另一个回答则是：“很抱歉，有一批的预售证出了问题，没有拿下来。我们要对消费者负责任，没有预售证的房子不能卖。”当初时代名轩和合生君景湾开盘时，就曾因为实际推出单位数目与宣传时不符，引起消费者争议。
据悉，拖延预售证的办理时间也是商家捂盘的一个重要手段。如此一来，销售周期拉长了，不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。
除了滞后销售的方法外，开发商抬高房价的另外一种办法是大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，借此变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。而周边的楼盘在这种高价位的对比下也似乎"涨之有理"了。
在大中城市的黄金地段往往会出现这样的情况。记得佛山东平河东方水岸开盘时，就曾以每平米上万远的价格，震撼了整个佛山。该项目负责人解释，这里的资源具有唯一性，单从这一点上就决定了它的价值。同时，佛山政府的高起点规划和大手笔的投入，也会使东平河板块具有不少的优势。从长远的发展眼光来看，这个价格是合理的。立刻就有人回应，你简直就是狮子大开口，这个理由我们不接受。
据了解，由于某些项目所在区域土地稀缺，这让开发商坚信今后自己项目具有巨大的升值潜力，加之这些开发商资金雄厚、实力较强而不在乎眼下消费者是否购买，高价位成为一种策略，实际上这种行为变相抬高了房价。随着佛山房价的节节高升，现在均价上万的房子，大家已经屡见不鲜了，千灯湖某楼盘的开盘底价就是18000元每平米，大家对佛山的高房价似乎已经习以为常了。在此，不得不称赞开发商的策略够高。 |
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“任何商品在出售的时候都会有一个通盘的考虑，房子也一样，按照销售的计划安排好步骤，这是一种正常的销售手段，不是捂着不卖。”一位房地产开发企业的负责人表示，楼盘取得预售许可证后分批卖房，这完全是开发商自主的营销行为。
从房地产销售来看，这种提法不乏道理。实现销售是开发商的最终目的，不会有开发商“舍不得”把房子拿出来卖。只有房子卖出去了，利润才会滚滚而来，这才是开发商所乐意见到的。因此，捂盘惜售所反映的只是一个表面现象，其本质是开发商采取的一种销售策略，涉及到的是对销售时机和推售节奏的选择。我们认为，开发商是理性的经济人，存在着利润最大化的追求，这是无可厚非的。
比如，在一个不断下跌的房地产市场中，开发商可以选择卖或者不卖，选择先卖某部分单位而不卖其他单位的，这都是基于对市场发展的考虑。而且作为精明的生意人，开发商当然明白“不能将鸡蛋放在同一个篮子里面”的道理，在投资时候就在打算，在出售的时候同样会考虑得面面俱到，知道不能将所有货物一下子全部推出市场，而应该分时机、有节奏地推出，怎样对自己最好，他们理所当然就怎样做。
同时，也有地产专家表示，何为囤房确实不好界定，所以，应该在打击囤地方面多做文章，“现在的开发企业竞争也比较激烈，远没有到垄断的程度，因此即使囤房也是暂时的，应视作一种销售手段。”
而一些开发商也表示，消费者的心理都是买热不买冷，在目前市场疲软的情况下，捂盘只是一种销售手段，而不是只等着抬高价钱。 |
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据国家发改委日前公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，持续上涨的房价不但没有出现下降，而且继续攀升。有专家甚至预测，未来十年之内的房价走势似乎将更为残酷，人口结构可能令房价涨十年，政府恐无回天之力。就像股市的疯狂吸引大量非理性资金入市一样，房地产业这头“疯牛”，同样会让开发商“捂盘惜售”。
售价节节攀升的房市背后，潜藏着百姓的沉重负担和经济的不健康发展因素。越来越多的老百姓在呐喊“真的买不房了”。
“捂盘惜售”影响之大，以致“国六条”实施细则将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，并表示“要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚”。佛山市政府在06年8月就出台了《佛山市商品房预（销）售合同网上备案规定》规范房地产市场秩序。《规定》要求严格商品房销售管理，进一步增强商品房销售透明度， 房地产开发企业在未办理入网认证的有关手续及取得商品房预（销）售许可前，不得以任何方式进行商品房预（销）售活动。在批准商品房预售或现售后，市、区建设（房管）行政主管部门应在门户网站上即时公布商品房预（销）售许可相关信息， 凡已在网上公布的可供预（销）售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。如果违反规定、情节严重的，将暂停其预（销）售，并依法对其违法违规行为进行处罚。
要想遏止过高的房价，让普通老百姓都能买的上房，仅仅靠打击捂盘当然是不够的。最重要的，还是要从源头着手，要改变开发商在买卖双方中的强势地位，让房地产交易回归公平、规范。政府的使命不仅在于规范销售行为上，更应着眼于釜底抽薪的得力措施。增加有效土地和经济适用房供给，公开房地产开发成本，遏制过度炒房行为等等。通过各种各样经济的、行政的、法律的手段进行干预，令开发商失去“捂盘惜售”的动力和胆量，这才是让房地产市场回归理性的良策。 |
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专题制作：欧满婷 内容编辑：甄艳红
2007.08
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